Publicerat 12 december 2018 i kategorin Artiklar

Vinstbeskattning vid förändring av bostadsrätt

I ett ställningstagande redogör Skatteverket för sin syn hur en förändring av en bostadsrätt ska beskattas i olika situationer.

Bor du i en bostadsrätt kan det uppstå ett behov av att förändra den genom att ett utrymme överförs till annan bostadsrätt eller att din tillförs ett utrymme. Din bostadsrätt kan delas upp i flera och äger du flera bostadsrätter i samma förening kan dessa slås samman till en. Även tilläggsavtal om till exempel en parkeringsplats kan bli aktuellt.

Civilrätt

För att din bostadsrätt ska kunna förändras till ytan krävs ett beslut på föreningsstämma. Rent formellt krävs det därför att du överlåter din bostadsrätt till föreningen. Därefter beslutar föreningsstämman att den ska upphöra och en ny bildas. Din överlåtelse kan vara villkorad med att föreningen efter föreningsstämman ska upplåta en ny förändrad bostadsrätt till dig.

Skatterätt

Till inkomst av kapital räknas bland annat kapitalvinst vid försäljning och byte av bostadsrätt. Vinsten beräknas som skillnaden mellan den ersättning du får för den avyttrade bostadsrätten och omkostnadsbeloppet, det vill säga dina anskaffnings- och förbättringsutgifter för bostadsrätten. Vid byte utan kontantlikvid motsvarar ersättningen marknadsvärdet på den tillbytta bostadsrätten.

Överlåtelse till föreningen

Enligt Skatteverket har det ifrågasatts om en bostadsrätt skatterättsligt ska anses avyttrad om du överlåter din bostadsrätt till föreningen med villkor om att föreningen sedan ska upplåta en ny förändrad bostadsrätt till dig. Skatteverket anser dock att det är fråga om en sådan verklig avyttring som medför att vinstbeskattning ska ske. Men skattereglerna för bytestransaktioner ska inte tillämpas utan det är den köpeskilling som du och bostadsrättsföreningen kommit överens om i försäljningsavtalet som ska tas upp vid beskattningen. Marknadsvärdet på den nya upplåtna bostadsrätten saknar därmed betydelse.

Sammanslagning

Säljer du två bostadsrätter till föreningen för att de ska slås samman till en uppstår ingen vinst att beskatta om du säljer för respektive omkostnadsbelopp och föreningen sedan upplåter den nya bostadsrätten till dig.

Har du ett vinstuppskov kopplat till en av de sålda bostadsrätterna kan du få ett förnyat uppskov motsvarande det tidigare, om du uppfyller bosättningskravet för vinstuppskov.

Uppdelning

Säljer du din bostadsrätt för ett pris motsvarande omkostnadsbeloppet till föreningen för att den ska delas upp i två uppstår ingen vinst att beskatta. Ditt omkostnadsbelopp fördelas på de två bostadsrätter du förvärvar av föreningen med ledning av storleken eller marknadsvärdet av respektive ny bostadsrätt. Har du ett vinstuppskov från tidigare bostadsbyte kan du få förnyat uppskov med en del av detta uppskov, då endast en av de nya bostadsrätterna räknas som ersättningsbostad.

Minskning av bostadsrätt

Din bostadsrätt kan minska i omfattning. Det kan till exempel ske genom att ett utrymme som överförs till föreningen för en ombyggnad eller för att utöka lägenhetsytan av en intilliggande bostadsrätt.

Du säljer även i detta fall din bostadsrätt för ett pris motsvarande omkostnadsbeloppet till föreningen och förvärvar därefter en bostadsrätt som är mindre än den tidigare av föreningen. Samtidigt betalar föreningen en ersättning till dig motsvarande marknadsvärdet för den del du avstått. Den kontanta ersättningen ska vinstbeskattas. Vid vinstberäkningen får du dra av en del av bostadsrättens omkostnadsbelopp.

Metod 1

Du får dra av så stor del av omkostnadsbeloppet som lägenhetsytan du avstått från förhåller sig till hela lägenhetens yta innan förändringen. Endast förbättringar som avser den överlåtna delen får beaktas vid denna beräkningsmetod.

Metod 2

Du kan också välja att fördela bostadsrättens hela omkostnadsbelopp med ledning av hur den ersättning du fått från föreningen förhåller sig till bostadsrättens marknadsvärde vid tidpunkten för avtalet.

Har du ett vinstuppskov ska en del av det återföras till beskattning. Det belopp som ska återföras beräknar du till uppskovsbeloppet x kontant ersättning / bostadsrättens marknadsvärde.

Den del av ditt omkostnadsbelopp du drar av vid vinstberäkningen anses ha konsumerats och reducerar därför det omkostnadsbelopp du får dra av vid en framtida försäljning av den mindre bostadsrätten, påpekar Skatteverket.

Förlust

Bara verkliga förluster får dras av. Det innebär att du endast får dra av en förlust som uppstår vid beräkning enligt metod 2.

Tilläggsavtal

En förändring av din bostadsrätt kan även ske genom ett separat avtal mellan dig och föreningen som ett tillägg till det ursprungliga upplåtelseavtalet. Enligt Skatteverket är det oklart i vilken omfattning som ett sådant avtal är civilrättsligt giltigt. Skatteverket anser dock att beskattning ska ske i enlighet med vad du och föreningen har avtalat om och anpassat er till.

Utvidgning

Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast att en utvidgning av en bostadsrätt till att också omfatta en garageplats inte innebär att bostadsrätten anses avyttrad. Någon vinstbeskattning ska därför inte ske i ett sådant fall.

Om du betalar en ersättning till föreningen enligt ett avtal om utvidgning, får den inräknas i ditt omkostnadsbelopp för bostadsrätten vid en framtida försäljning.

Minskning mot ersättning

Får du en kontant ersättning som kompensation för att din bostadsrätt minskar i omfattning enligt avtal, ska den ersättningen vinstbeskattas.

Beräkning av vinst och delvis återföring av ett eventuellt uppskov görs på samma sätt som beskrivs i detta ställningstagande när en bostadsrätt överlåts till föreningen för att genomföra en minskning.

Sammanläggning och uppdelning

Avtalar du med föreningen om att två bostadsrätter du äger ska sammanläggas till en är det en formförändring av ditt innehav och ingen avyttring. Någon vinstbeskattning ska därför inte ske.

Omkostnadsbeloppen för de tidigare bostadsrätterna läggs samman och bildar omkostnadsbelopp för din nya sammanslagna bostadsrätt. Eventuellt uppskovsbelopp överförs också till den nya bostadsrätten.

Ett avtal om att din bostadsrätt ska delas upp i två bostadsrätter är också en sådan formförändring av innehavet som inte medför någon vinstbeskattning.

Omkostnadsbeloppet för den ursprungliga bostadsrätten fördelas med ledning av storleken eller marknadsvärdet av respektive ny bostadsrätt. Eventuellt uppskovsbelopp fördelas på samma sätt.

Skatteverkets ställningstagande 2018-11-15

Publicerat 16 juni 2022

Nya åtgärder ska stoppa momsbedragare

Flera åtgärder har vidtagits på momsområdet för att förhindra bedrägerier och skatteundandragande. Till exempel har omvänd skattskyldighet införts vid omsättning av vissa varor och tjänster, senast vad gäller mobiltelefoner med mera. Regeringen har den 9 juni 2022 gett en särskild utredare i uppdrag att föreslå ytterligare åtgärder för att förhindra bedrägerier och …

Läs mer

Publicerat 16 juni 2022

Nytt om LAS

Riksdagen har beslutat om en reformerad arbetsrätt. Ändringarna är ett resultat från det s k januariavtalet 2019 om att modernisera arbetsrätten. De flesta av lagändringarna träder i kraft den 30 juni 2022 och tillämpas första gången den 1 oktober 2022. Avsikten med de beslutade ändringarna har varit att skapa flexibilitet och trygghet på̊ arbetsmarknaden. De nya reglerna i …

Läs mer

Publicerat 16 juni 2022

Ytterligare nyheter i LAS

Utöver ändringarna i lagen om anställningsskydd (LAS), som var ett resultat från det s k januariavtalet 2019 om att modernisera arbetsrätten, har även ändringar i LAS beslutats som har föranletts av införlivandet av EU:s arbetslivsdirektiv. Dessa ändringar träder i kraft den 29 juni.Utöver ändringarna i LAS berörs även lagen om arbetstid m.m. i husligt arbete, arbetstidslagen, …

Läs mer

Publicerat 16 juni 2022

Ny standard för bankbetalningar

P27 medför enklare och säkrare hantering över gränserna. Som ett led i detta kommer bankerna att gå över till den internationella ISO-standarden (ISO 20022) vid filöverföring. Vad innebär det? Betalningsinfrastrukturen i Sverige genomgår en stor förändring. Den innebär införande av ett gemensamt nordiskt regelverk och en nordisk betalningsinfrastruktur, kallad P27. P27 medför …

Läs mer

Publicerat 2 juni 2022

Beslut i riksdagen: Åldersgränser för pension ska höjas

Igår kom beslutet från riksdagen: Åldersgränser i pensionssystemet och i kringliggande system höjs med ett år från och med 2023. Justeringarna är ett steg mot den så kallade riktåldern för pension, som börjar gälla 2026.Riksdagens beslut Riksdagen har den 31 maj 2022 beslutat att höja åldersgränser i pensionssystemet och i kringliggande system. Läs riksdagens beslut här. …

Läs mer

Publicerat 19 maj 2022

Beslut i riksdagen: Möjligt att omsätta 80 000 utan moms

Riksdagen beslutade i går att höja omsättningsgränsen för momsbefrielse. Det underlättar för småföretag, som inte behöver betala eller vara registrerade för moms om de omsätter högst 80 000 kronor. De nya reglerna börjar gälla 1 juli 2022.Gällande rätt Småföretag – eller mer korrekt uttryckt beskattningsbara personer  – som har en omsättning som beräknas bli högst …

Läs mer

Publicerat 19 maj 2022

Två år – sedan är tiden för semesterlön över

Semestertider närmar sig. Den svenska semesterhanteringen är ett av de svåraste områdena att hantera ur ett löneperspektiv. Vad händer om det blir fel? Om en anställd anser att semesterberäkning inte har gjorts korrekt är det en begränsad tid för att begära semesterlön, semesterersättning eller skadestånd enligt semesterlagen. Preskriptionstiden är enligt semesterlagen …

Läs mer

Publicerat 19 maj 2022

Anställda ska informeras mer och snabbare

I sommar blir det utökade skyldigheter för arbetsgivare att ge mer och snabbare information till anställda. Bland annat om rätt till semester och betalda semesterdagar.Den 29 juni i år införs lagändringar för att anpassa svensk lagstiftning till de gemensamma EU-reglerna om arbetsvillkor. Arbetsvillkoren omfattar informationsskyldigheten gällande vilken information som ska lämnas …

Läs mer

Publicerat 17 maj 2022

Har du koll på Penningtvättslagen och verklig huvudman?

Lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism är ett något otympligt namn. Den brukar förenklas Penningtvättslagen, eller PTL. På engelska säger man ofta AML (Anti-Money Laundering act). Har du koll på hur den träffar ditt företag? Och om era uppgifter hos myndigheterna är helt aktuella?Det är en lag som kom redan 2009 och som uppdaterades och …

Läs mer

Publicerat 21 april 2022

Allas rätt till semester?

April månad och början på det nya året. Semesteråret. I varje fall för väldigt många.Hos många anställda har det nu blivit påfyllt i semestersaldona. Enligt semesterlagen är det från och med den 1 april som de flesta anställda får nya betalda semesterdagar. Det finns även de som har kalenderårbaserad beräkning, och de fick sina nya betalda semesterdagar den 1 januari. Vilket …

Läs mer

Gå till startsidan