Publicerat 12 december 2018 i kategorin Artiklar

Vinstbeskattning vid förändring av bostadsrätt

I ett ställningstagande redogör Skatteverket för sin syn hur en förändring av en bostadsrätt ska beskattas i olika situationer.

Bor du i en bostadsrätt kan det uppstå ett behov av att förändra den genom att ett utrymme överförs till annan bostadsrätt eller att din tillförs ett utrymme. Din bostadsrätt kan delas upp i flera och äger du flera bostadsrätter i samma förening kan dessa slås samman till en. Även tilläggsavtal om till exempel en parkeringsplats kan bli aktuellt.

Civilrätt

För att din bostadsrätt ska kunna förändras till ytan krävs ett beslut på föreningsstämma. Rent formellt krävs det därför att du överlåter din bostadsrätt till föreningen. Därefter beslutar föreningsstämman att den ska upphöra och en ny bildas. Din överlåtelse kan vara villkorad med att föreningen efter föreningsstämman ska upplåta en ny förändrad bostadsrätt till dig.

Skatterätt

Till inkomst av kapital räknas bland annat kapitalvinst vid försäljning och byte av bostadsrätt. Vinsten beräknas som skillnaden mellan den ersättning du får för den avyttrade bostadsrätten och omkostnadsbeloppet, det vill säga dina anskaffnings- och förbättringsutgifter för bostadsrätten. Vid byte utan kontantlikvid motsvarar ersättningen marknadsvärdet på den tillbytta bostadsrätten.

Överlåtelse till föreningen

Enligt Skatteverket har det ifrågasatts om en bostadsrätt skatterättsligt ska anses avyttrad om du överlåter din bostadsrätt till föreningen med villkor om att föreningen sedan ska upplåta en ny förändrad bostadsrätt till dig. Skatteverket anser dock att det är fråga om en sådan verklig avyttring som medför att vinstbeskattning ska ske. Men skattereglerna för bytestransaktioner ska inte tillämpas utan det är den köpeskilling som du och bostadsrättsföreningen kommit överens om i försäljningsavtalet som ska tas upp vid beskattningen. Marknadsvärdet på den nya upplåtna bostadsrätten saknar därmed betydelse.

Sammanslagning

Säljer du två bostadsrätter till föreningen för att de ska slås samman till en uppstår ingen vinst att beskatta om du säljer för respektive omkostnadsbelopp och föreningen sedan upplåter den nya bostadsrätten till dig.

Har du ett vinstuppskov kopplat till en av de sålda bostadsrätterna kan du få ett förnyat uppskov motsvarande det tidigare, om du uppfyller bosättningskravet för vinstuppskov.

Uppdelning

Säljer du din bostadsrätt för ett pris motsvarande omkostnadsbeloppet till föreningen för att den ska delas upp i två uppstår ingen vinst att beskatta. Ditt omkostnadsbelopp fördelas på de två bostadsrätter du förvärvar av föreningen med ledning av storleken eller marknadsvärdet av respektive ny bostadsrätt. Har du ett vinstuppskov från tidigare bostadsbyte kan du få förnyat uppskov med en del av detta uppskov, då endast en av de nya bostadsrätterna räknas som ersättningsbostad.

Minskning av bostadsrätt

Din bostadsrätt kan minska i omfattning. Det kan till exempel ske genom att ett utrymme som överförs till föreningen för en ombyggnad eller för att utöka lägenhetsytan av en intilliggande bostadsrätt.

Du säljer även i detta fall din bostadsrätt för ett pris motsvarande omkostnadsbeloppet till föreningen och förvärvar därefter en bostadsrätt som är mindre än den tidigare av föreningen. Samtidigt betalar föreningen en ersättning till dig motsvarande marknadsvärdet för den del du avstått. Den kontanta ersättningen ska vinstbeskattas. Vid vinstberäkningen får du dra av en del av bostadsrättens omkostnadsbelopp.

Metod 1

Du får dra av så stor del av omkostnadsbeloppet som lägenhetsytan du avstått från förhåller sig till hela lägenhetens yta innan förändringen. Endast förbättringar som avser den överlåtna delen får beaktas vid denna beräkningsmetod.

Metod 2

Du kan också välja att fördela bostadsrättens hela omkostnadsbelopp med ledning av hur den ersättning du fått från föreningen förhåller sig till bostadsrättens marknadsvärde vid tidpunkten för avtalet.

Har du ett vinstuppskov ska en del av det återföras till beskattning. Det belopp som ska återföras beräknar du till uppskovsbeloppet x kontant ersättning / bostadsrättens marknadsvärde.

Den del av ditt omkostnadsbelopp du drar av vid vinstberäkningen anses ha konsumerats och reducerar därför det omkostnadsbelopp du får dra av vid en framtida försäljning av den mindre bostadsrätten, påpekar Skatteverket.

Förlust

Bara verkliga förluster får dras av. Det innebär att du endast får dra av en förlust som uppstår vid beräkning enligt metod 2.

Tilläggsavtal

En förändring av din bostadsrätt kan även ske genom ett separat avtal mellan dig och föreningen som ett tillägg till det ursprungliga upplåtelseavtalet. Enligt Skatteverket är det oklart i vilken omfattning som ett sådant avtal är civilrättsligt giltigt. Skatteverket anser dock att beskattning ska ske i enlighet med vad du och föreningen har avtalat om och anpassat er till.

Utvidgning

Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast att en utvidgning av en bostadsrätt till att också omfatta en garageplats inte innebär att bostadsrätten anses avyttrad. Någon vinstbeskattning ska därför inte ske i ett sådant fall.

Om du betalar en ersättning till föreningen enligt ett avtal om utvidgning, får den inräknas i ditt omkostnadsbelopp för bostadsrätten vid en framtida försäljning.

Minskning mot ersättning

Får du en kontant ersättning som kompensation för att din bostadsrätt minskar i omfattning enligt avtal, ska den ersättningen vinstbeskattas.

Beräkning av vinst och delvis återföring av ett eventuellt uppskov görs på samma sätt som beskrivs i detta ställningstagande när en bostadsrätt överlåts till föreningen för att genomföra en minskning.

Sammanläggning och uppdelning

Avtalar du med föreningen om att två bostadsrätter du äger ska sammanläggas till en är det en formförändring av ditt innehav och ingen avyttring. Någon vinstbeskattning ska därför inte ske.

Omkostnadsbeloppen för de tidigare bostadsrätterna läggs samman och bildar omkostnadsbelopp för din nya sammanslagna bostadsrätt. Eventuellt uppskovsbelopp överförs också till den nya bostadsrätten.

Ett avtal om att din bostadsrätt ska delas upp i två bostadsrätter är också en sådan formförändring av innehavet som inte medför någon vinstbeskattning.

Omkostnadsbeloppet för den ursprungliga bostadsrätten fördelas med ledning av storleken eller marknadsvärdet av respektive ny bostadsrätt. Eventuellt uppskovsbelopp fördelas på samma sätt.

Skatteverkets ställningstagande 2018-11-15

Publicerat 20 januari 2022

Läkarintyg

Den 19 januari blir det nya förutsättningar för läkarintyg. Om riksdagen antar regeringens förslag den 2 februari. Och då träder den nya lagen i kraft den 7 februari. Rörigt? Ja lite…Regeringen har som förslag att mot bakgrund av den ökade smittspridningen och den ökade belastningen på hälso- och sjukvården att återigen ta bort kravet på läkarintyg. I samband med …

Läs mer

Publicerat 20 januari 2022

Att hantera personuppgiftsincidenter

Sedan införandet av GDPR i Sverige har riktlinjer utarbetats. Nyligen uppdaterades riktlinjerna kring personuppgiftsincidenter.Du ska mejla en lista till en extern part med uppgifter om 15 personer. Uppgifterna som skickas är namn, e-postadresser och allergier. Ingen har skyddad identitet. Det sker ett misstag och alla personer får en kopia på mejlet med allas uppgifter. Du upptäcker …

Läs mer

Publicerat 19 januari 2022

18 viktiga lagar som påverkar ditt 2022

I samband med årsskiftet genomfördes ett antal lagförändringar inom olika områden. Inför 2022 har nyheter aviserats som resulterar i nya eller förändrade lagar och förordningar. Nedan finns ett urval av nu beslutade förändringar som börjar gälla under det nya kalenderåret. De gäller allt från villkoren för personaloptioner till höjd garantinivå för …

Läs mer

Publicerat 16 december 2021

Förbered skatten

Ofta är det mycket som händer i samband med årsskiftet. En återkommande uppdatering gäller skatteuppgifter. För de som betalar ut lön eller skattepliktig ersättning finns en skyldighet att göra skatteavdrag vid varje utbetalningstillfälle. Normalt är lönespecifikationen kvittensen på att utbetalaren har gjort skatteavdrag för mottagaren. När mottagaren får en …

Läs mer

Publicerat 16 december 2021

Visselblåsares skydd stärks

Den 17 december träder den nya visselblåsarlagen i kraft. En lag som ersätter en annan, för att matcha EU:s minimikrav. Vad är nytt då?Den nya lagen innehåller nya krav och rättigheter jämfört med tidigare lagstiftning. Inom vissa verksamheter finns det redan sedan tidigare såväl skyldigheter som skydd för den anställde som upptäcker missförhållanden på en arbetsplats. Den …

Läs mer

Publicerat 16 december 2021

Dags att ta kontakt med banken?

Bankerna byter betalningsplattform och redan nu börjar anpassning ske. En anpassning som baseras på gemensam grund men som kommer att ge bankunika kunderbjudanden.Den nya nordiska betalningsinfrastrukturen beskrivs som den största förändringen inom bankbranschen på 50 år. Det kommer att innebära en gemensam och modern plattform för betalningar inom Norden. Ambitionen är att skapa en …

Läs mer

Publicerat 16 december 2021

Coronaåtgärder tillbaka

Den 30 september upphörde många av de åtgärder som regeringen har vidtagit under pandemin. På grund av det rådande smittspridningsläget återinförs flera åtgärder från den 8 december.Många av åtgärderna är kopplade till socialförsäkringsområdet. Dessa kommer att vara gällande fram till och med den 31 mars 2022 som det ser ut i dagsläget. Slopat läkarintyg för …

Läs mer

Publicerat 18 november 2021

Möjlighet till ny anmälan om avstämning

Lag om ny anmälan om avstämning av stöd vid korttidsarbete har antagits av riksdagen. Den nya lagen träder i kraft den 1 januari 2022. Vilka berörs av den och vad innebär det i praktiken?Många företag blev av olika anledningar försenade med anmälan om avstämning vad gäller preliminärt sökt stöd för korttidsarbete. Den tolkning av lagstiftningen som Tillväxtverket gjorde och …

Läs mer

Publicerat 18 november 2021

Att tänka distans

Kommer de anställda att jobba från kontoret, hemifrån eller i hybridlösning? Oavsett så finns det en del att tänka på.Var arbetet utförts har varierat under senaste året. En del har fortsatt arbetet på sin ordinarie arbetsplats, andra har haft sitt kontor i hemmet. Förutsättningarna har varit olika utifrån till exempel bransch, antal anställda och geografisk placering. För …

Läs mer

Publicerat 14 oktober 2021

Vad gäller för läkarintyg?

Fram till och med den 30 september gäller de tillfälliga reglerna kring områden inom sjukförsäkringsområdet. Det kommer inte att ske någon förlängning.Regeringen har nu aviserat att det inte kommer att bli någon förlängning av de åtgärder som var avsedda att minska kostnader och administration kring sjukförsäkringar. Det rör sig om ersättningen för arbetsgivares …

Läs mer

Gå till startsidan